Le régime applicable aux recettes de la location meublée comporte des éléments de complexité. Eclairage sur l’application des prélèvements sociaux et des cotisations sociales. Par Florent Ruault, avocat, doctrine fiscale, et Béatrice Taillardat-Pietri, responsable adjointe de la doctrine sociale, CMS Francis Lefebvre.
En principe, les revenus et les plus-values résultant de la location meublée sont assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, qui sont recouvrés par l’administration fiscale en même temps que l’impôt sur le revenu.
Mais une exception importante vise le cas où les recettes de la location meublée, appréciées au niveau du foyer fiscal, dépassent le seuil annuel de 23.000 euros : les loueurs peuvent alors tomber dans le champ des cotisations sociales dans deux hypothèses qu’on rappellera. En outre, s’agissant des plus-values, des exceptions à ce principe d’assujettissement à cotisations sociales sont à signaler.
Principes d’assujettissement aux cotisations sociales
Le code de la sécurité sociale assujettit aux cotisations de sécurité sociale du régime des indépendants (au lieu des prélèvements sociaux) les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes annuelles – appréciées au niveau du foyer fiscal – sont supérieures au seuil de 23.000 euros dans deux hypothèses :
1 – lorsqu’il s’agit de loueurs en meublé professionnels (LMP) au sens de l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire de loueurs appartenant à un foyer fiscal qui tire de la location meublée des recettes excédant les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt (dans les catégories des traitements et salaires, des revenus des gérants et associés, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices non commerciaux, ou des bénéfices agricoles).
La loi ne subordonne plus la qualité de LMP à la condition d’être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés).
2- lorsqu’il s’agit de loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et que les locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile. L’affiliation doit en principe se faire au régime de sécurité sociale des indépendants, mais une option est ouverte pour l’affiliation au régime général dans le cadre d’un régime simplifié lorsque les recettes ne dépassent pas le seuil annuel de 72.600 euros (contre 85.800 euros en 2020) : les cotisations portent sur les recettes brutes retenues après un abattement forfaitaire de 60% en principe. Alternativement à l’affiliation au régime général, une option est ouverte pour s’affilier au régime des auto-entrepreneurs, mais une telle option ne présente pas de véritable intérêt.
À titre d’illustration, le site urssaf.fr fournit un chiffrage indicatif des cotisations dues pour 40.000 euros de recettes brutes l’année suivant le régime d’affiliation choisi. Avec les hypothèses retenues dans cet exemple, l’addition des cotisations s’élève à 8.814 euros avec le régime des indépendants (+103 euros de contribution formation professionnelle), et seulement à 7.600 euros en cas d’affiliation au régime général ou 8 800 euros avec le régime auto-entrepreneur.
Rappelons en outre que le régime de sécurité sociale des indépendants prévoit des cotisations minimales de 1 145 euros, même en cas de revenu net nul ou déficitaire, et que les cotisations sont d’abord calculées, à titre provisionnel, en pourcentage du revenu professionnel de l’avant-dernière année (ou forfaitairement au titre des deux premières années d’activité), et font ensuite l’objet d’une régularisation lorsque le revenu professionnel est définitivement connu.
Enfin, une réponse ministérielle (RM Pellois AN n° 3619 du 10-7-2018) prévoit que les loueurs non professionnels ne sont pas assujettis aux cotisations sociales en cas de recours à une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion. Dans ce cas, on applique les prélèvements sociaux.
Cas des plus-values des loueurs en meublé non-professionnels (LMNP)
Selon nous, les plus-values des LMNP ne peuvent être ni soumises aux cotisations sociales ni prises en compte pour apprécier le seuil de 23.000 euros.
En effet, elles sont traitées comme des plus-values privées au plan fiscal (article 151 septies VII du CGI). Or, les cotisations et contributions sociales ne peuvent viser que les revenus d’activité ou les «recettes» d’activité, ce qui ne semble pas caractériser les plus-values du patrimoine privé. Elles devraient donc être soumises aux prélèvements sociaux sur les produits de placement.
Il serait toutefois utile que cette règle soit clarifiée par l’administration.
Cas des plus-values des loueurs en meublé professionnels (LMP)
Fiscalement, les plus-values des loueurs professionnels peuvent être à court ou à long terme.
On rappellera en particulier que les loueurs professionnels doivent réintégrer les amortissements pratiqués sur l’immeuble pour le calcul de la plus-value de cession et que cette fraction est traitée comme une plus-value à court terme, laquelle peut être assujettie à cotisations.
En effet, seules les plus-values professionnelles à long terme sont expressément exclues des cotisations (par l’article L. 131-6 IV CSS) et soumises aux prélèvements sociaux.
Rappelons enfin qu’un régime d’exonération d’impôt sur le revenu – totale ou partielle – est prévu pour les petites entreprises lorsque l’activité est exercée depuis au moins 5 ans (CGI art. 151 septies).
