Certains profils d’emprunteurs vont être touchés, dans un marché de plus en plus tendu.
La décision du 14 septembre du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), placé sous l’autorité conjointe du ministère de l’Économie, de la Banque de France et du Parlement, transforme en normes contraignantes pour les banques, à partir du 1er janvier prochain, ses recommandations sur l’accès au crédit immobilier des Français.
Elles définissent un taux d’endettement maximum de 35% des revenus et une durée d’emprunt maximale de 25 ans dans l’ancien et de 27 ans dans le neuf. Le HCSF veut ainsi éviter un nouvel emballement du marché du crédit immobilier, déjà observé en 2019.
Cette évolution pourrait resserrer encore davantage l’accès au crédit des profils les plus jeunes ou les plus modestes, et notamment les primo-accédants, premier maillon de la chaîne d’acquisition immobilière. Ces recommandations étaient toutefois déjà largement appliquées par les banques. Est-ce que cette mesure peut contribuer à créer des turbulences dans un marché immobilier très dynamique, mais de plus en plus tendu ?
Une année 2021 record
La hausse du volume annuel des ventes de logements anciens se poursuit, avec un chiffre record de 1,15 million de transactions sur douze mois glissants, selon les notaires de France. Cette augmentation continue à s’effectuer au profit d’un certain type de biens, avec une préférence pour les logements en périphérie, de même qu’une relocalisation vers des villes petites et moyennes.
L’observatoire Meilleurs Agents confirme le constat de cette nouvelle géographie immobilière. «Au désamour pour les grandes villes répond de manière toujours plus marquée un intérêt accru pour les campagnes. Finie la hiérarchie en matière de hausse tarifaire qui prévalait jusqu’en juillet 2020 avec Paris en haut de l’échelle, suivi des dix plus grandes agglomérations françaises, et, en bas, les zones rurales. Aujourd’hui, le classement s’est inversé», explique Thierry Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Depuis le début de l’année, les zones rurales ont ainsi connu la plus forte progression des prix au niveau national, estimée à +6,6% par Meilleurs Agents, soit plus du double des hausses enregistrées par les dix plus grandes métropoles de l’Hexagone sur la même période, et loin devant ceux de la capitale, en repli de 2,5% sur six mois, selon les notaires, et de 1% sur un an. Ce changement de modèle s’illustre en Île-de-France. Sur la même période de douze mois, les prix en petite couronne ont gagné 2,6% et ceux en grande couronne 5%.
La baisse des taux continue
Le taux moyen des crédits immobiliers en France reste stable pour le moment, à ses plus bas niveaux, à 1,05% hors assurance fin août, toutes durées confondues, selon l’observatoire Crédit Logement / CSA .
«Au début de l’automne, nous observons de nouvelles baisses de taux des crédits immobiliers, de 0,1 point de pourcentage par rapport à début septembre», indique même Maël Bernier, porte parole du courtier en crédit Meilleurtaux, qui constate des taux moyens autour de 1% sur 20 ans.
En revanche, les conditions d’octroi de crédit se resserrent nettement. Les banques continuent de refuser des dossiers parmi les ménages les plus jeunes et les plus modestes. «Le respect du ratio maximal de 35% d’endettement, incluant l’assurance emprunteur qui augmente la mensualité, conduit au refus de certains prêts», confirme Maël Bernier. La faiblesse ou l’absence d’apport personnel pénalisent ces emprunteurs aux dossiers les moins solides.
Le courtier en crédit Cafpi, qui a analysé le profil des emprunteurs primo-accédants dans treize grandes villes sur un an, constatait déjà une plus grande difficulté d’accès au crédit, avec un relèvement du montant moyen emprunté du fait de la hausse continue des prix.
Prix attendus en baisse
La décision du HCSF est-elle une mauvaise nouvelle pour ceux qui prévoient d’acheter dans les mois à venir ? Pour Meilleurs Agents, le caractère désormais obligatoire de ce qui n’était jusque-là que des recommandations sur le crédit immobilier ne devrait rien changer à la donne.
Mais en cas de hausse des taux d’intérêt cette mesure pourrait avoir quand même un impact sur les prix. Car pour maintenir le dynamisme du marché immobilier, la première variable d’ajustement reste toujours les taux d’emprunt. Or, l’environnement devient désormais favorable à une hausse des taux.
La Centrale de Financement, courtier en crédit, envisage une augmentation d’environ 0,4 point de pourcentage des taux sur l’ensemble des durées de prêt. «Dans ce contexte, pour soutenir l’accès à l’immobilier, il ne reste plus qu’à ajuster les prix à la baisse. Sinon, c’est l’ensemble du marché qui risque de se figer», estime Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement. Si les primo-accédants se heurtent à des restrictions des conditions de crédit, avec une hausse simultanée des taux et des prix trop élevés, le marché pourrait, selon lui, s’enrayer.
Les biens des aspirants secundo-accédants se vendraient plus difficilement. Selon la Centrale de Financement, avec une progression de 0,4% des crédits, les prix de l’immobilier pourraient diminuer d’environ 5%.
Essoufflement de l’offre
Actuellement, la hausse des prix se maintient, hormis dans la capitale et l’hypercentre des plus grandes villes. Mais le baromètre LPI-SeLoger constate une baisse du nombre de transactions ces dernières semaines dans certaines régions comme l’Alsace, la Basse Normandie, l’Île-de-France, le Nord-Pas de Calais et la Picardie.
«Dans ces régions, la capacité d’achat des ménages, c’est-à-dire l’adéquation entre le niveau de revenus des candidats à l’achat et les prix des logements proposés à la vente a été altérée par l’évolution des prix de l’immobilier, alors que le resserrement de l’accès au crédit décourageait une partie de la demande», analyse Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. La contraction de l’octroi de crédit, en favorisant les meilleurs profils d’emprunteurs, limitera la demande, alors que l’offre de logements s’essouffle.
