Les prix des logements ont beaucoup progressé ces dernières années sous l’effet d’une demande très soutenue, dans le neuf comme dans l’ancien. Mais parallèlement, les taux de crédits immobiliers se situent toujours à des niveaux historiquement bas. Par Olivier Grenon-Andrieu, président d’Equance.
Depuis ce premier janvier, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) doivent préserver le système de financement en limitant les prêts de trop longues durées (limite de 25 ans sauf dans le neuf limité à 27 ans) et des endettements trop élevés (limite de 35% d’endettement assurance incluse).
Même si les banques ont le droit de déroger à ces règles, elles sont obligées de faire preuve d’une plus grande sélectivité dans les dossiers.
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Quel que soit le projet (achat d’un appartement ou d’une maison), les banques regarderont également :
- Le taux d’endettement ou DTI (due to income) : le montant du crédit ne peut pas dépasser 7 fois le montant annuel des revenus pris en compte
- Le poids de l’emprunt dans l’opération ou LTV (loan to value) : le montant de l’emprunt ne peut pas dépasser le montant du bien financé
Vers une hausse des taux ?
Les taux sont, depuis de nombreux mois, très attractifs (taux nominal moyen de 0,9% sur 15 ans). Toutefois, les professionnels craignent une remontée des taux à plus ou moins court terme. Dès la fin 2021, certains établissements bancaires ont commencé à rehausser leur taux suite à la remontée des taux d’emprunt d’Etat (OAT) à 10 ans sur lesquels sont en partie adossés les crédits immobiliers.
Dans ce contexte de poussée inflationniste, les ménages ont donc tout intérêt à s’endetter dès aujourd’hui pour acquérir leur résidence principale ou pour structurer une opération patrimoniale d’investissement immobilier.
Nous constatons depuis de nombreux mois, années, l’offensive des chargés de clientèle à vendre les assurances de leur banque. Une offensive qui pousse même parfois à refuser le prêt si l’emprunteur refuse l’assurance. Tout est subtilement amené…
Même si nous attendons la promulgation de la Loi Lemoine permettant de changer d’assurance à tout moment, grâce à la résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur avec pour objectif d’accroitre la concurrence au bénéfice des consommateurs, cela ne changera pas les objectifs importants des groupes bancaires à placer leurs assurances internes. L’assurance emprunteur s’avère être la «vache à lait» des banques à la recherche de chiffre d’affaires.
La guérilla entre banques et assurances n’est pas près de s’arrêter. Le risque de perte de contrat d’assurance pourrait amener les banques à relever leur taux sur les crédits. Une hypothèse d’autant plus probable si le niveau de l’inflation se maintient dans les prochains mois obligeant les établissements bancaires à revoir à la hausse leur taux d’emprunt.
L‘expatriation : le casse-tête immobilier des Français à l’étranger
Les résidents hors de France rencontrent toujours certaines difficultés pour financer leur projet immobilier sur le territoire national. Les banques sont souvent réticentes à financer les expatriés sous contrat local en particulier dans les pays qui n’ont pas signé la norme d’échange d’information (CRS) avec l’Union Européenne.
Il est alors préférable pour les expatriés d’être sous contrat «détaché» à l’étranger pour effectuer une demande de prêt auprès d’une banque française. Les établissements bancaires seront attentifs à leurs revenus professionnels mais chercheront à avoir une vision globale de la situation de l’expatrié : tant en contrat local, qu’en contrat expat, la situation familiale, matrimoniale, salariale, patrimoniale, le contexte du pays d’expatriation ….
Les consultants sont alors d’une aide précieuse pour accompagner les expatriés dans la recherche d’une banque qui financera leur projet. Lors de l’octroi d’un prêt immobilier, l’établissement bancaire exigera souvent une contrepartie commerciale de la part des emprunteurs.
Une partie de la sur-épargne accumulée par les Français depuis le début de la crise sanitaire devrait continuer à soutenir le marché immobilier cette année. Cependant, deux risques macroéconomiques principaux pourraient affecter le marché de l’immobilier : une éventuelle remontée brutale et non maitrisée des taux de marché ainsi que les tensions sur la disponibilité des matériaux/main-d’œuvre dans le bâtiment pour les constructions/rénovations.
