L’indice de révision des loyers (IRL) publié par l’Insee ce 15 avril 2022 permet d’augmenter de 2,48% les loyers en cours de bail. Le Revenu vous explique comment appliquer cette revalorisation quand elle est possible.
C’est du jamais vu depuis près de 15 ans : l’indice de révision des loyers (IRL), qui sert de référence pour revaloriser les loyers en cours de bail, a augmenté de +2,48% au premier trimestre 2022. Pour rappel, il y a un an, au premier trimestre 2021, la progression de l’IRL était presque nulle à +0,09%.
L’inflation est passée par là. En effet, l’IRL, publié chaque trimestre par l’Insee, correspond à la moyenne sur les douze derniers mois de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. La hausse de cet indice devrait se poursuivre car au rythme actuel de l’inflation, il ne fait guère de doute que la prochaine publication de l’IRL attendue mi-juillet 2022 fera état d’une augmentation au moins aussi forte.
Cette indexation des loyers, qui sécurise l’immobilier locatif vis-à-vis de l’inflation, n’est ni automatique, ni systématique. Voici les six conditions pour appliquer cette revalorisation annuelle.
1 – Une clause dans le bail initial
Le contrat de location doit mentionner expressément cette clause de révision annuelle du loyer en cours de bail (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989), ce qui est le cas de la plupart des baux récents. Si le modèle de bail ne fait pas état de cette révision, il est alors impossible d’augmenter le loyer en cours de location.
2 – Une seule révision dans l’année
La revalorisation du loyer à la hausse ne peut avoir lieu qu’une fois par an, à la date anniversaire du contrat de location (ou parfois à une date convenue dans le bail, par exemple le 1er janvier de chaque année). Ainsi, l’augmentation de loyer de 2,48% concerne les contrats de location signés entre la mi-avril et la mi-juillet.
3 – Les baux d’habitation de logements vides ou meublés du privé
Cette revalorisation annuelle du loyer avec l’IRL concerne les locations d’habitation vides ou meublés du secteur privé. En toute logique, elle ne s’applique pas aux baux mobilité, destinés aux étudiants notamment, puisque leur durée est limitée à dix mois maximum.
4 – Le propriétaire-bailleur doit en faire la demande
L’augmentation n’est pas automatique. Le bailleur doit prévenir le locataire (idéalement par courrier avec accusé de réception ou par mail pour conserver une trace de la date). Depuis la loi Alur de 2014, le délai pour effectuer sa demande est limité à un an alors qu’auparavant, il pouvait exiger un rattrapage rétroactif sur les trois dernières années.
Par exemple, pour un contrat de location signé le 1er mai, s’il prévient son locataire quelques jours avant, le nouveau montant du loyer courra à partir du 1er mai. Mais s’il prévient son locataire le 1er juillet, le loyer révisé sera exigible à partir de cette date (pas de rétroactivité possible).
Enfin, si le bailleur ne s’est pas manifesté dans un délai d’un an à compter de la date anniversaire, on considère qu’il a renoncé à la révision pour l’année écoulée.
5 – Un calcul sur le loyer hors charge
La révision basée sur l’IRL est calculée sur le loyer hors charges. Par exemple, un locataire qui paie un loyer de 1.100 euros (dont 100 euros de charges) verra son loyer brut passer de 1.000 euros à environ 1.024,80 euros (+2,48%), soit 1.124,80 euros charges comprises. Le calcul précis est le suivant :
Loyer revalorisé = loyer hors charges précédent x (IRL du trimestre concerné / IRL du même trimestre de l’année précédente).
6 – IRL et encadrement des loyers
Certaines situations entravent l’application de la révision du loyer en cours de bail : c’est le cas des logements situés dans les villes soumises à encadrement de loyers (Paris, Lille, Lyon, etc.) ou des biens loués dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation avec plafonds de loyers comme par exemple le Pinel. La révision annuelle du loyer est possible uniquement si le montant du loyer révisé ne dépasse pas le plafond de loyer officiel. À défaut, vous vous exposeriez à perdre les éventuels avantages fiscaux.
À noter : le montant des loyers encadrés sont fixés tous les ans par arrêté préfectoral. Pour Paris par exemple, la revalorisation du montant des loyers de référence devrait être publiée fin juin 2022. Les plafonds des loyers Pinel sont, quant à eux, révisés chaque année, au printemps.
